La Bolsa de Valores de El Salvador (BVES) registró por primera vez en su historia la colocación del tramo I de un fondo inmobiliario estructurado para la compra de un edificio de oficinas. La pionera en ese campo fue la gestora de fondos de inversión Atlántida Capital, empresa hermana de Banco Atlántida, con el fondo de inversión inmobiliario Progresa+. La institución fue autorizada en marzo de este año por la Superintendencia del Sistema Financiero (SSF) para lanzar el primer fondo de ese tipo en el país.
Progresa+ se estrenó ayer con la primera colocación por un valor de $4.03 millones en bolsa, correspondiente al 50 % del valor total del primer inmueble, que será de oficinas comerciales.
Mayora aclaró que la regulación permite adquirir los inmuebles de esta manera, pero también es posible haciéndolo obteniendo el capital total con una colocación en bolsa. De hecho, señaló que el apetito por parte de los inversores en esta primera colocación fue tan fuerte que el valor total del inmueble pudo haber sido financiado por inversionistas.
"La transacción es ideal para la salida del primer fondo. El apetito de los inversores ha sido bastante alto. Sabemos que la primera colocación siempre cuesta más, pero la segunda compra será igual o mayor en cantidad que esta", celebró el ejecutivo.
En total, fueron 26 partícipes los que comprarán el primer inmueble, lo que representa un total de 807 cuotas con un precio base de $5,000 cada una. El proceso de comercialización estuvo a cargo de la gestora, quien previamente, como lo permite la regulación, divulgó los detalles de la colocación con los potenciales capitalistas.
En contraste, la misma ley restringe el preciso conocimiento del inmueble y su ubicación, antes de la compra. Mayora explicó que esta se ejecutará mañana miércoles, contando ya con las cuotas de los partícipes en bolsa y el financiamiento con el banco, previamente aprobado.
De esta manera, el jueves, los partícipes tendrán más detalles del inmueble adquirido, más no así el público en general. A partir de la compra, los partícipes recibirán su beneficio trimestralmente, tal como lo estipula la regulación.
¿Cuál es la rentabilidad? Este fondo es mediano y a largo plazo, y su perfil es para un inversor conservador/ moderado. Aun así, el gerente de Atlántida Capital expuso que la proyección meta es que Progresa+ obtenga rendimientos anuales superiores a otras herramientas financieras, los cuales oscilarían entre un 6.5 % y un 7 %.
Para el caso, la tasa anual de rentabilidad con la que cerró el fondo de liquidez de Atlántida Capital el viernes fue de 3.11 %, mientras que el de crecimiento, lo hizo en 5.45 %. Así, el fondo inmobiliario se proyecta entre casi dos y tres puntos arriba que estas herramientas.
Más inmuebles
Antes de que cierre 2019, los planes de Atlántida Capital incluyen dos inmuebles más para alcanzar un total de tres este año.
De momento no se ha decidido en cuantos tramos serán sus colocaciones ni los valores. Sin embargo, la gestora se ha trazado como meta ejecutar colocaciones por $30 millones anuales, durante los siguientes cinco años. De esta manera, estarían alcanzando el monto máximo autorizado por la SSF, que es una colocación total y acumulada de $150 millones.
Aunque, si Atlántida ejecuta compras en las que el 50 % son financiadas por una entidad bancaria comercial local o externa, el fondo podría apalancar propiedades hasta por $300 millones en el referido período.
Por regulación, estos fondos son para adquirir edificios de oficinas o comercios siempre y cuando ya estén construidos y terminados.
Así, los inversionistas o partícipes serán propietarios de la cartera de inmuebles que adquiera el fondo en su totalidad, no solo de un edificio en particular.
A diferencia de los otros fondos que ya existen y que también administra Atlántida Capital, como el de liquidez y de crecimiento, el inmobiliario es un fondo cerrado que tiene un plazo de 30 años que empieza a correr con la primera colocación. Mientras que su tiempo mínimo de permanencia recomendado es de cinco años.